Vivir en Condominio en Costa Rica: Marco Legal, Reglamento y Características Esenciales

En las últimas décadas, el régimen condominal se ha consolidado en Costa Rica como una de las opciones habitacionales más buscadas, ofreciendo un equilibrio entre privacidad, seguridad y espacios compartidos. Este modelo de propiedad, sin embargo, implica una dinámica de convivencia particular que está estrictamente regulada por un marco legal específico que todo propietario o inquilino debe conocer.

La base legal regulatoria es la Ley N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, vigente desde 1999. Esta ley establece la naturaleza jurídica del condominio, definiendo la existencia de dos tipos de bienes: las fincas filiales (unidades privadas, como casas o apartamentos) y las áreas comunes (calles internas, áreas verdes, piscinas, aceras, etc.), las cuales pertenecen a todos los propietarios en proporción al porcentaje que les corresponde según su unidad. La ley también estipula la forma de constitución del condominio y los mecanismos para su disolución.

Recientemente, este marco se ha modernizado con la entrada en vigor del Decreto Ejecutivo N.° 45214-MIVAH-MEIC-TUR, que actualiza aspectos técnicos y operativos no contemplados en la ley original. Este nuevo reglamento, aplicable desde enero de 2026, introduce cambios relevantes como la posibilidad de celebrar asambleas virtuales o híbridas, la obligación de garantizar accesibilidad universal para personas con discapacidad y requisitos específicos para la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos en parqueos comunes.

Un componente crítico para la armonía en el condominio es el Reglamento de Condominio y Administración. Este documento, que debe inscribirse en el Registro Nacional, actúa como la “constitución interna” de la comunidad. En él se detallan las reglas de convivencia (horarios, uso de instalaciones, mascotas), el sistema de administración, el procedimiento para convocar asambleas, y el cálculo y cobro de las cuotas de mantenimiento. El cumplimiento de este reglamento es obligatorio para propietarios e inquilinos.

Características clave de vivir bajo este régimen:

• Copropiedad y gastos comunes: Se es dueño absoluto de su unidad, pero copropietario de las áreas comunes, lo que conlleva la obligación ineludible de contribuir a los gastos de mantenimiento y administración, cuyo monto se fija en la Asamblea de Condóminos.
• Convivencia regulada: La vida en comunidad exige respeto por las normas internas en beneficio del bienestar colectivo.
• Órganos de gobierno: La toma de decisiones recae en la Asamblea de Condóminos, mientras que la gestión diaria y la representación legal corresponden al administrador, quien debe velar por el mantenimiento, las finanzas y el cumplimiento del reglamento.

Ante la complejidad técnica y legal que implica la gestión de un condominio, contar con un aliado especializado es indispensable para garantizar la sana convivencia, el cumplimiento normativo y la plusvalía de las propiedades.

Ones Asesores, es su mejor opción para la administración condominal, nuestra estructura profesional en las áreas contable-financiera, legal y de gestión se integran ofreciendo soluciones profesionales, transparentes y apegadas a la legislación vigente para vivir tranquilo y en armonía.

Referencias:

• Asamblea Legislativa de Costa Rica. (1999). Ley N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. San José, Costa Rica.
• Poder Ejecutivo de Costa Rica. (2025). *Decreto Ejecutivo N.° 45214-MIVAH-MEIC-TUR, Reforma Integral al Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio*. San José, Costa Rica. (Vigente a partir de enero de 2026).